预算有限，房贷利率多少才合适？算完这笔账我踏实了

去年帮表弟看房，他预算卡得特别死，首付凑完手里只剩两万块。跑了四家银行，一家报3.0%，一家报3.15%，他纠结了半个月，说差这0.15%心里过不去。我跟他说，你先算算这0.15%一个月到底差多少钱。算完他当天就定了。

先给结论：预算有限的时候，「合适」根本不是一个利率数字，而是月供占你收入的比例。3.0%还是3.5%，决定不了你还得起还是还不起；月供吃掉家庭月收入的多少，才决定这件事。

每降0.1个点，月供少五十来块

拿100万、30年、等额本息来算：利率3.5%的时候月供大概4490元，3.0%的时候大概4216元，差274元。平均下来，每降0.1个百分点，月供少55块左右，30年总利息差接近10万。

10万听着不少，可这是摊到360个月里的。为了再多降0.05%，你多跑五家银行、多等两个月放款、被搭售一份年化3%的理财，这笔账真不一定划算。我见过有人为了0.1%的利差，硬生生拖到房价涨了一波才签合同，省下的利息还不够补房价的零头。

预算紧的人，与其盯着小数点后面那位，不如先把这三件事捋清楚：

• 月供别超过家庭月收入的40%，35%以内才算安全，再留出20%的缓冲应对降薪或者生病
• 总价比利率重要得多。100万的房子砍下3万，等于白送你五六年的利差
• 公积金能贷满就贷满，五年以上首套只要2.6%，和商贷的差距比任何一家银行的优惠都大

签合同前问清这几件事

利率这个东西，银行客户经理嘴里的数字和合同上的数字经常不是一回事。我陪人签过三次房贷合同，下面几个问题不问清楚，后面容易吃亏：

• 加点是多少BP。LPR会变，加点终身不变，所以「LPR减40BP」比「现在3.0%」这句话重要得多
• 有没有捆绑条件，比如必须存一笔定期、买一份理财或者保险。有的话把这些成本折成年化，加到真实利率里再比
• 提前还款怎么收违约金，一年能还几次，最低还多少。有的银行满一年免违约金，有的收三个月利息
• 重定价日是1月1日还是放款日，这决定你什么时候能吃到降息

我朋友2023年上车，贷了120万30年，加点谈的是LPR减20BP。当时LPR是4.2%，月供5730元。后来LPR一路降到3.5%，他的月供掉到5250出头，一个月少还将近480块。加点一分没动，纯粹是LPR往下走，等于白捡的。

反过来说，2024年有些城市首套利率一度掉到2.85%，没多久又被拉回3.0%以上。所以别赌最低点，你买的是一套要住二十年的房子，不是一张随时能平的期货合约。

我的做法是给自己划条线：月供不超过家庭月收入35%，付完首付再留够12个月月供的现金垫底。在这个前提下，谁家加点低、放款快、不捆绑，就选谁。3.0%和3.1%的差别，真不如你多砍下来两万块房价来得实在。至于那些「再等等利率还会降」的说法，听听就好，等到最后房价涨了，亏的还是自己的预算。